NFPA 25: inspección, prueba y mantenimiento de sistemas contra incendio a base de agua 

01Qué sistemas cubre

NFPA 25 establece métodos mínimos de inspección, prueba y mantenimiento para todos los sistemas de protección contra incendio a base de agua, desde los rociadores y las bombas contra incendio hasta las válvulas, los tanques y los hidrantes.

Sus requisitos parten de que el sistema se instaló correctamente conforme a la práctica generalmente aceptada. El inspector revisa y prueba el sistema tal como está instalado y no es responsable de verificar la exactitud del diseño ni de la instalación, salvo en las tareas en que la propia norma lo exige.

La NFPA enumera entre los sistemas cubiertos los siguientes:

• Sistemas de rociadores.
• Sistemas de hidrantes.
• Redes privadas de servicio contra incendio.
• Bombas contra incendio.
• Tanques de almacenamiento de agua.
• Sistemas fijos de aspersión de agua.
• Sistemas de espuma.
• Sistemas de agua nebulizada.

02Responsabilidad del propietario

La responsabilidad de la inspección, prueba y mantenimiento es del propietario o de su representante designado, que puede ser el ocupante, una empresa administradora o un administrador, según lo que establezcan el contrato de arrendamiento, el acuerdo de uso o el contrato de administración. Aunque estas actividades se contraten con un prestador de servicios, la responsabilidad final es del propietario, que debe asegurar que se realicen con la frecuencia especificada y por una persona calificada, en términos aceptables para la autoridad competente.

El capítulo 4 de la norma reúne estas responsabilidades. Entre ellas, la NFPA destaca las siguientes:

• Contar con procedimientos para impedimentos planeados y no planeados; el capítulo 15 establece lo que debe incluir el programa de impedimentos.
• Dar acceso inmediato a los componentes que requieren inspección, prueba y mantenimiento, tanto dentro como fuera del edificio.
• Avisar a la autoridad competente, al cuerpo de bomberos cuando se requiera y a la central que recibe las alarmas antes de probar o dejar fuera de servicio un sistema o su abastecimiento.
• Considerar, junto con quien hace el trabajo, a dónde irá el agua que se descargue.
• Mantener a una temperatura mínima de 4 °C (40 °F) las áreas con tuberías llenas de agua que no tengan otro medio de protección contra congelamiento.
• Asegurar que las deficiencias y los impedimentos se corrijan o reparen conforme a la norma de diseño e instalación aplicable.
• Evaluar los cambios de ocupación, de proceso o de materiales, en la edificación, en la calefacción, en el almacenamiento o en el abastecimiento de agua.

03Inspección, prueba y mantenimiento

Las actividades que exige la norma van desde confirmaciones visuales sencillas y frecuentes, como la posición de las válvulas o la temperatura del cuarto o del tanque de agua, hasta actividades más complejas a intervalos más largos, como las pruebas de flujo total y las evaluaciones internas.

Entre las inspecciones están verificar que las válvulas de control estén abiertas, revisar los manómetros y el exterior de los tanques de almacenamiento, e inspeccionar visualmente los rociadores desde el nivel del piso. La intención de la norma es que el propietario o su representante realicen muchas de las inspecciones, con personal capacitado a un nivel aceptable para la autoridad competente.

Entre las pruebas que resume la NFPA están la de drenaje principal, la de disparo de la válvula de tubería seca, la de las alarmas de flujo de agua, la de operación de las bombas sin flujo y la de desempeño de la bomba con flujo.

El mantenimiento comprende el que indique el fabricante y, en las bombas contra incendio, trabajos como el de las baterías, el filtro del agua de circulación, el aceite y los filtros del motor, y los rodamientos y el acoplamiento de la bomba y el motor. Si una inspección o prueba encuentra una deficiencia o un impedimento, la reparación corresponde a una persona calificada.

04Frecuencias

NFPA 25 especifica no sólo las actividades, sino también la frecuencia con que deben realizarse, expresada como diaria, semanal, mensual, trimestral, semestral, anual, cada tres años y cada cinco años. La frecuencia puede fijar el tiempo mínimo y el máximo entre una actividad y la siguiente: las más frecuentes se cumplen dentro del día, la semana o el mes calendario, y las de plazo más largo se miden por el tiempo transcurrido, no por el año calendario.

Por ejemplo, la frecuencia anual se define como una vez al año, con un mínimo de 9 y un máximo de 15 meses entre inspecciones. La inspección visual de los rociadores es anual y se hace desde el nivel del piso; los rociadores en espacios ocultos, como sobre plafones suspendidos, no requieren inspección.

05Deficiencias e impedimentos

NFPA 25 distingue las condiciones que impiden que un sistema funcione en un incendio de las que tienen poco o ningún efecto en su funcionamiento: todas deben corregirse, pero las primeras son más urgentes. El propietario o su representante debe asegurar que se corrijan o reparen conforme a la norma de diseño e instalación aplicable, y el capítulo 15 detalla las medidas para los impedimentos.

La norma clasifica las condiciones que no cumplen en tres niveles:

• Deficiencia no crítica: no tiene un efecto material en la capacidad del sistema o de la unidad para funcionar en un incendio, pero debe corregirse para cumplir la norma o para la debida inspección, prueba y mantenimiento.
• Deficiencia crítica: si no se corrige, puede tener un efecto material en la capacidad del sistema o de la unidad para funcionar como se espera en un incendio.
• Impedimento: el sistema, la unidad o una parte de ellos está fuera de servicio, y esa condición puede hacer que no funcione en un incendio.

06Registros

Toda actividad de inspección, prueba y mantenimiento de un sistema y sus componentes debe registrarse. El propietario es responsable de conservar esos registros, en papel o en formato electrónico, y de ponerlos a disposición de la autoridad competente cuando los solicite.

Algunas jurisdicciones piden entregar los registros a la autoridad y otras los revisan durante una inspección o cuando lo determinan.